9.1. Новое в жилищном законодательстве

ЖК РСФСР вступил в действие в 1983 г. и просуществовал со значительными изменениями, дополнениями и ограничениями вплоть до конца 2004 г., т.е. более 20 лет. Постепенно Кодекс переставал соответствовать меняющимся экономическим и социальным условиям и довольно большим количествам нормативных актов, принятым в разное время, на разном уровне — от инструкций до федеральных законов, в различных, по сути, государствах: СССР, РСФСР, Российской Федерации.
Новый ЖК РФ, введенный в действие с 1 марта 2005 г., содержит ряд принципиально важных положений. Теперь закон определяет порядок обеспечения прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилья в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный (ст. 32 ЖК РФ). Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения ГК РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.

Кодекс ввел новое положение, касающееся прав собственников, проживающих в многоквартирных домах, — им будут переданы в собственность земельные участки, на которых стоит дом. Более того, им не нужно будет выкупать эти участки, они передаются в собственность безвозмездно. Это достаточно действенное укрепление права собственности, поскольку, наряду с квартирой, собственнику будет принадлежать доля общей собственности на объекты общего пользования в доме плюс доля в праве собственности на земельный участок, который находится под домом и который прилегает к дому — придомовая территория. Теперь что-либо строить на придомовой территории можно будет только с согласия собственников, соответственно, сносить какие-то постройки просто так тоже будет нельзя. Никакая местная власть теперь не сможет распоряжаться по своему усмотрению придомовой территорией, не сможет ее продать, или сдать в аренду, поскольку это будет незаконно.
ЖК РФ содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жильем. При этом гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, имеет право требовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающее из завещательного отказа.
Впервые в ЖК РФ предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации:
— перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых в жилые. В ЖК РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые»), которая, кроме того, не регламентировала перевод нежилых помещений в жилые. Кодекс подробно излагает процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода;
— переустройства и перепланировки жилого помещения. В ЖК РСФСР данному вопросу также посвящена единственная статья (ст. 84 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда»);
— в развитие положений ГК РФ: отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.
Прежний закон не позволял произвести отчуждение жилой площади без согласия органов опеки, если на ней прописаны несовершеннолетние дети и совершаемая сделка ухудшала условия их проживания. В новом законе говорится о том, что если семья не вызывает каких-либо беспокойств, то согласия органов опеки и попечительства не требуется. Если же семья относится к категории неблагополучных, то такое разрешение на любую сделку, затрагивающую интересы несовершеннолетних детей, от органов опеки по-прежнему требуется.
Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма. Конституция РФ предусматривает, что право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин. Однако для очередников, стоящих в очереди по десять и более лет, ничего не меняется. Им будет предоставляться бесплатное жилье в соответствии с нормами, существовавшими до принятия нового пакета. Но с момента введения в действие ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г., в очередь на получение муниципального жилья принимаются только малоимущие нуждающиеся граждане Российской Федерации. Из чего следует, что администрация не имеет права исключить на основании нового закона человека из очереди под тем предлогом, что он не относится к категории малоимущих, — это будет противоречить нормам ЖК РФ. Изменения в Кодексе также связаны:
— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения;
— с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в ЖК РФ отсутствуют, поскольку они «поглощаются» институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.
Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу.
ЖК РФ устанавливает обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным жилым домом. Если в течение определенного времени собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома производит орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.
Для случаев, когда все жилые помещения в жилом доме находятся в государственной или муниципальной собственности, ЖК РФ устанавливается обязательность процедуры открытого конкурса как по выбору управляющей компании, так и по выбору подрядных организаций для производства работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилого дома (здесь фиксируется обязательность письменной формы, а также публичный характер договора управления).
Кодекс закрепляет обязательства органов местного самоуправления по созданию условий для эффективного управления, а также устанавливает права граждан как потребителей услуг по содержанию и ремонту жилья, и коммунальных услуг, связанные со спецификой данных видов деятельности.

---