Важнейшим условием создания и осуществления деятельности фермерского хозяйства является наличие земельного участка не только как пространственного базиса (места расположения самого хозяйства), но и как основного средства производства.
Закон подробно регулирует вопросы, связанные с предоставлением (приобретением) земельного участка для создания крестьянского хозяйства и осуществления его деятельности (гл. 4 Закона).
Сразу отметим особенность земельно-правового статуса фермерского хозяйства. Граждане, желающие создать фермерское хозяйство, имеют право получить (приобрести) земельные участки, относящиеся к разным категориям земель. Для осуществления основной (производственной) деятельности хозяйства могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для размещения различных объектов недвижимости, необходимых для осуществления хозяйственной деятельности, могут предоставляться земельные участки из других категорий, например, из земель населенных пунктов.
Первый — подача гражданами заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Заявление должно содержать ряд обязательных сведений — цель использования земельных участков, испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в случае аренды — срок аренды), условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно), обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства), предполагаемое местоположение земельных участков.
Второй — осуществление государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка. С этой целью граждане (заявители), желающие создать крестьянское хозяйство, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления для утверждения и выдачи схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявители обеспечивают за свой счет выполнение в отношении испрашиваемого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, и обращаются с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Третий — принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду. На принятие такого решения Закон отводит 14 дней.
Заключительный этап предоставления земельного участка для создания фермерского хозяйства, указанный в Законе, — заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка в течение 7 дней со дня принятия решения о предоставлении земельного участка.
Нельзя обойти вниманием то обстоятельство, что в результате земельной реформы появилось большое количество граждан — членов сельскохозяйственных коммерческих организаций, участников общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно данным, содержащимся в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2005 г., площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций, составляла 81 602,4 тыс. га, или 62,9% всех приватизированных земель в Российской Федерации1.
Земельное законодательство предоставляет таким гражданам право выдела земельного участка в счет земельной доли для создания фермерского хозяйства. Условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли определяются в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2.
Основная проблема, возникающая при реализации указанного права, — определение местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
Общее собрание участников долевой собственности принимает решение, которым утверждается местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
При наличии такого решения участник долевой собственности сам определяет месторасположение выделяемого участка.
В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий. в границах которых образуется данный земельный участок.
В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с п. 3 ст. 13 не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.