В ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем несколько изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 72-74 ЖК РФ).
Как и ранее, обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Если же между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).
Термин «обмен» используется согласно нормам жилищного законодательства в том случае, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений по договору социального найма. Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения нового договора с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с договором. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им документов.
Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
Образец
Договор
о мене жилых домов
Город (наименование города),
(число, месяц, год — прописью)
Мы, гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество — полностью), проживающий (-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), и гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество — полностью), проживающий(-ая) в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Мы, граждане (фамилия, имя, отчество — полностью) _____ и (фамилия, имя, отчество — полностью), произвели мену принадлежащих нам по праву собственности жилых домов.
2. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из одноэтажного кирпичного строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв.м, в том числе жилой площади _____ (прописью) _____ кв.м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: помещением для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой «___», летней кухней размером _____ кв.м, обозначенной в плане литерой «___»; гаражом для личного автомобиля размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой «__», расположенных на земельном участке размером _____ кв.м, что подтверждается справкой — _____, выданной ___ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит ему на основании договора дарения, удостоверенного _____ нотариальной конторой _____ области «___» _____ 200__ г. по реестру N ___, и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации «___» _____ 19 __ г. под N __.
3. Принадлежащий гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество — полностью) жилой дом, находящийся в г. (наименование города), ул. (наименование улицы), дом N (номер дома), состоит из двухэтажного _____ строения полезной площадью _____ (прописью) _____ кв.м, жилой площадью _____ (прописью) _____ кв.м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями помещением для содержания скота и птицы размером ______ кв.м, _____ кв.м, обозначенным в плане литерой «__», летней кухней размером ___ кв.м, обозначенной в плане литерой «__», погребом размером _____ кв.м, обозначенным в плане литерой «__», теплицей размером _____ кв.м, обозначенной в плане литерой «__», расположенных на земельном участке размером _____ кв.м, что подтверждается справкой _____, выданной _____ городским бюро (муниципальным предприятием) технической инвентаризации _____ г. N ___, и принадлежит на основании 178 Справочник адвоката свидетельства о праве на наследство, выданного _____ государственной нотариальной конторой по реестру N ___ «__» _____________ 200__ г. и зарегистрированного в _____ бюро (муниципальном предприятии) технической инвентаризации _____ области «__» ___________ 200__ г. под N ___.
Указанный жилой дом переходит по договору в собственность гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество — полностью).
4. Я, гражданин (-ка) (фамилия, имя, отчество — полностью), доплачиваю гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество — полностью) _____ (прописью) _____ руб. (мена может производиться без доплаты).
5. Инвентаризационная оценка жилых домов: принадлежащего гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество — полностью) — _____ (прописью) _____ руб., а гражданину (-ке) (фамилия, имя, отчество — полностью)_____ (прописью) ____ руб.
6. Обмениваемые жилые дома никому не проданы, не заложены, не подарены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
7. Расходы по составлению и оформлению данного договора стороны оплачивают в равных долях.
8. Содержание ст. _____ ГК РФ сторонам разъяснено.
9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариальной конторы, а остальные выдаются сторонам.
«____» ___________ 200__ г. Подписи сторон
Удостоверительная надпись нотариальной конторы