8.2. Жилые помещения

8.2. Жилые помещения
8.2. Жилые помещения

На практике жилые помещения, как правило, составляют наиболее ценную часть наследственного имущества, что порождает многочисленные споры, не всегда, правда, основанные на последовательном применении действующего законодательства.
В начале 1990-х гг., в период массовой приватизации жилья, широкое распространение получило мнение о том, что при приватизации жилого помещения в совместную собственность и последующей смерти одного из сособственников принадлежавшая ему доля должна переходить к остальным сособственникам, минуя наследников умершего. В литературе справедливо отмечается, что какие-либо правовые основания для такой позиции отсутствовали*(222). Пленум Верховного Суда РФ в 1996 г.*(223) дал специальное разъяснение о том, что приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона о приватизации жилищного фонда в РФ порождает право собственности каждого из них на квартиру, и в случае смерти одного из сособственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую совместную или в общую долевую собственность*(224).

На практике нередко возникает необходимость разделить между наследниками поступившее в их общую долевую собственность в порядке наследования жилое помещение — квартиру. При разделе такого помещения по соглашению между наследниками они самостоятельно определяют размеры, условия и порядок предоставления каждому из них части квартиры. При недостижении соглашения и обращении наследников в суд последний будет исходить из того, что раздел квартиры в натуре допустим лишь в случае, когда приходящаяся на истца доля жилой площади (т.е. принадлежащая наследнику доля в наследстве) позволяет выделить ему изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат*(225). Кроме того, судебная практика признает раздел квартиры в натуре допустимым только тогда, когда имеется техническая возможность передачи соответствующему наследнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой*(226).
Значительные практические трудности могут возникнуть в связи с необходимостью раздела между наследниками принадлежавшей наследодателю приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Часть 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ (1991 г.) устанавливала запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, что, вероятно, объяснялось желанием законодателя избежать в условиях массовой приватизации трудноразрешимых проблем для государства и собственников государственных и муниципальных жилых фондов*(227). В 1998 г. Конституционный Суд РФ признал указанную норму Закона не соответствующей Конституции РФ в части ограничения приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования*(228). С учетом изложенного, при возникновении судебного спора о разделе между наследниками такой комнаты суд в отсутствие специального регулирования по данному вопросу может оказаться в затруднительном положении, не получив, с одной стороны, согласия сонаследников на принятие ими компенсации взамен выдела причитающейся доли в натуре (см. п. 4 ст. 252 ГК РФ), а с другой — не имея практической возможности определить порядок пользования наследниками такими помещениями. Сколько-нибудь последовательный подход к разрешению данной коллизии судебная практика до настоящего времени не выработала.
Смягчению остроты ситуации, возможно, будет способствовать установленное в разд. V ГК РФ в рамках преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства преимущественное право на получение жилого помещения (жилого дома, квартиры и тому подобного), раздел которого в натуре невозможен (ст. 1168 ГК РФ). Как следует из текста закона, объектом данного преимущественного права может быть как квартира, так и отдельная комната. Преимущественное перед другими наследниками, не являвшимися ранее участниками общей собственности (независимо от того, пользовались они этим помещением или нет), право на получение в счет своей наследственной доли указанного помещения имеет, во-первых, наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него (п. 1 ст. 1168). Во-вторых, при отсутствии среди наследников лиц, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение, преимущественное право на его получение в счет своей наследственной доли имеет наследник, проживавший в этом помещении ко дню открытия наследства и не имеющий иного жилого помещения (п. 3 ст. 1168). Как представляется, последовательное и обоснованное применение судами указанных положений позволит избежать мультиплицирования собственников не подлежащих разделу в натуре жилых помещений и, вероятно, уменьшит число споров о праве на такое помещение. Наконец, в-третьих, указанное преимущественное право подлежит применению к разделу наследственного имущества в течение трех лет со дня открытия наследства (ч. 2 ст. 1164 ГК РФ), а по истечении трех лет жилые помещения подлежат разделу по общим правилам о разделе общей собственности (гл. 16 ГК РФ).
Закон, как видим, не содержит четких указаний относительно того, в каком качестве соответствующий наследник должен был проживать в жилом помещении, а также относительно того, что следует понимать под выражением «не имеющий иного жилого помещения». Очевидно, что эти вопросы также отнесены к компетенции суда, который, рассматривая дело о разделе наследства (выделе из него доли), должен будет на основе указаний п. 3 ст. 1168 определить лицо, в наибольшей степени нуждающееся в жилом помещении.
В то же время представляется вполне возможным высказать ряд соображений, касающихся границ применения условий, дающих в соответствии с п. 3 ст. 1168 преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли жилого помещения при невозможности его раздела в натуре. Прежде всего очевидно, что, говоря о «проживании», закон, несмотря на отсутствие прямого указания об этом, имеет в виду постоянное или преимущественное проживание наследника в соответствующем помещении, а не временное его пребывание в нем в связи с краткосрочной или периодической потребностью (учеба, каникулы, командировка и т.п.). В то же время не должно иметь значения то, в каком качестве наследник проживает в жилом помещении — как член семьи собственника или по договору с ним. Наконец, закон не обусловливает проживание обязательностью совместного с наследодателем проживания в этом помещении ко дню открытия наследства.
Вместе с тем условие об отсутствии у наследника «иного жилого помещения» не может, на наш взгляд, толковаться в том смысле, что основание владения «иным жилым помещением» не имеет значения для решения вопроса о том, отвечает ли наследник условиям п. 3 ст. 1168 или нет. Такое толкование неизбежно привело бы к противопоставлению возможности получить жилое помещение в собственность и обладания иным жилым помещением по договору найма, что заведомо ущемляет права наследника на получение имущества в собственность.
Поэтому суд, рассматривая дело о разделе наследства (выделе из него доли), должен будет толковать условие об отсутствии у наследника «иного жилого помещения» практически дословно — как отсутствие у него жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности или по договору социального найма.
Кроме того, рассматривая обстоятельства конкретного дела, суд может принять решение о наличии преимущественного права на жилье и у наследника, имеющего в собственности иное жилое помещение, когда такое помещение не может быть использовано для проживания (расположено вне региона постоянного жительства наследника, не отвечает санитарным и техническим требованиям, используется наследником совместно с другими лицами и т.д.) с учетом его профессионального, имущественного и семейного положения.
Приведенные примеры убеждает в том, что законодатель обоснованно ушел от выработки детальных критериев соответствия наследников условиям предоставления преимущественного права, предусмотренного п. 3 ст. 1168 ГК РФ, установив лишь самые общие требования. Отдавая разрешение данных и многих других коллизий на усмотрение суда, законодатель недвусмысленно указал, что наличие у наследника на праве собственности иного пригодного для проживания жилья не позволяет этому наследнику претендовать на преимущественное получение в счет своей наследственной доли жилого помещения, входящего в состав наследства.



Ваш отзыв

Вы должны войти, чтобы оставлять комментарии.