ТЕМА № 8. ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ
Учебные вопросы:
1. Понятие земельно-правовой сделки.
2. Купля-продажа права собственности на земельный участок.
3. Приватизация земель.
4. Иные земельно-правовые сделки.
5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок.
1. Понятие земельно-правовой сделки
Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.
Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.
В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обя-занностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:
— сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка;
К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль-ной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для го-сударственных или муниципальных нужд.
Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), по-жизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в дове-рительное управление.
К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.
2. Купля-продажа права собственности на земельный участок
Это — возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на де нежную компенсацию.
Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуще-ствляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК).
Купля-продажа права частной собственности на земельный уча-сток оформляется договором продажи недвижимости, по общему пра-вилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой.
В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назна-чение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения).
По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользу-ются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган само-управления не уведомил продавца о намерении приобрести такой уча-сток в течение месяца.
3. Приватизация земель
Приватизация земель — сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В ре-зультате приватизации меняется форма собственности — государствен-ной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобре-тения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватиза-ции и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:
— приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
— приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;
— приобретение права собственности на земельные участки, пре-доставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бес-срочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;
— приобретение прав на земельные участки, на которых располо-жены здания, строения, сооружения;
— приобретение прав на земельные участки для строительства.
Приватизация может быть платной и бесплатной.
4. Иные земельно-правовые сделки
На стадии скорее начального развития находится правовое регу-лирование сделок мены, дарения и залога земельных участков.
Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути и процедуре к купле-продаже.
Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае ком-пенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в об-мен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.
Объектами сделки мены выступают права собственности на об-мениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.
Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются.
Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой сто-роне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.
Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда соб-ственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установлен-
ных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.
Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка.
Объектом залога могут быть право частной собственности на зе-мельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, по-жизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых зе-мельных участков личных подсобных хозяйств.
Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юриди-ческого лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.
Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учреди-тельным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйствен-ная организация как юридическое лицо приобретает право собствен-ности, и соответственно собственник пере данной земельной доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется над-лежащим образом зарегистрированным государственным свидетель-ством.
5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок
Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществ-ляются под контролем государства. В качестве формы контроля при-меняется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г.
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г.
2. Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Москва, 2002 г.
3. Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г.
Контрольные вопросы:
1. Понятие и виды земельно-правовых сделок.
2. Купля-продажа права собственности на земельный участок как вид земельно-правовой сделки.
3. Приватизация земель как вид земельно-правовых сделок.
4. Договоры мены, дарения и залога как вид земельно-правовых сделок.
5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок, понятие и назначение.