ТЕМА № 5. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Учебные вопросы:
1. Современная земельная реформа.
2. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание.
3. Право государственной собственности на землю.
4. Право муниципальной собственности на землю.
5. Право частной собственности на землю. Общая собственность.
1. Современная земельная реформа
С образованием России как независимого государства новой де-мократической властью разрабатывается и претворяется в жизнь ради-кальная зкономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственнос-ти, означающая передачу принадлежащих государству объектов в соб-ственность граждан и негосударственных организаций.
Важнейшей частью экономических преобразований стала земель-ная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от ис-ключительной государственной собственности и перехода к множеству форм собственности. В первую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель.
Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпри-нимаемым реформам. Принятые в начале 90-х гг. законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовали первоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль
Мероприятия на краткосрочную перспективу по дальнейшему ре-формированию земельных отношений определены в Федеральной це-левой программе «Развитие земельной реформе в РФ на 1999-2002 годы», утвержденной постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. N° 694. В соответствии с Постановлением Россия прошла лишь первый этап земельных преобразований, связанный с принципиальны-ми, глубинными изменениями в формах собственности на землю. Целью следующего этапа провозглашено повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения инвестици-онного и производительного потенциала земли, превращение ее в мощ-ный ссамостоятельный фактор экономического роста.
2. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание
Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в раз-витии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений. Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т. е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей. Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога. Новеллой земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т. е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий под-ход, в соответствии с которым, допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обяза-тельного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.
На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности па землю:
— государственная;
— муниципальная;
— частная.
Степень правовой разработанности каждой различается, что сви-детельствует о том, что институт права собственности на землю нахо-дится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.
3. Право государственной собственности на землю
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Госу-дарство как субъект права государственной собственности представ-лено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право госу-дарственной собственности существует в виде:
— федеральной собственности;
— собственности субъектов РФ (т.н. субъектной).
Объектом права государственной собственности выступают ин-дивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в соб-ственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК).
Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида собственности: — го-сударственную, — федеральную собственность на землю, — также соб-ственность субъектов РФ.
На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется.
4. Право муниципальной собственности на землю
Право муниципальной собственности на землю — правомочия вла-дения, пользования, распоряжения земельными участками, принадле-жащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального об-разования полномочия собственника реализуют органы местного са-моуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления земельные участки во временное и постоянное владе-ние и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.
Объектами права муниципальной собственности являются земель-ные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муници-пальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).
В муниципальной собственности могут находиться земельные уча-стки, расположенные как на территории, т. е. в границах, муниципаль-ных образований, так и за их пределами.
Территорию муниципального образования составляют:
— земли городских;
— сельских поселений;
— прилегающие к ним земли общего пользования;
— рекреационные зоны;
— земли, необходимые для развития поселений;
— и другие земли в границах муниципального образования неза-висимо от форм собственности и целевого назначения.
Порядок установления и изменения границ муниципальных обра-зований определяется законами соответствующих субъектовРФ. Осо-бый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга.
Основное назначение муниципальных земель — обеспечение про-живания, работы и отдыха населения.
5. Право частной собственности на землю. Общая собственность
Право частной собственности означает принадлежность правомо-чий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю..
Соответственно по субъектам право частной собственности де-лится на два вида:
— право частной собственности физических лиц;
— право частной собственности юридических лиц.
Объектами права частной собственности выступают земельные
участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые, фактически не
ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения мо-гут быть приобретены в частную собственность в пределах установ-ленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в по-селениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они дол-жны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприя-тия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).
Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или му-ниципальной собственности (приватизации). Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной ре-гистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
Право общей собственности на земельные участки означает при-надлежность правомочий владения, пользования, распоряжения кон-кретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособствен- никами.
Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во вто-ром случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).
Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей).
Основная литература:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Земельное право. Улюкаева В.Х., Москва, 2002 г.
5. Земельное право. Краснова И.О., Москва, 2003 г.
Дополнительная литература:
1. Комментарий к ЗК РФ. Бархатов М.В. Москва, 2002 г.
2. Комментарий к земельному законодательству РФ. Кравцов О.И. Мос-ква, 2002 г.
3. Комментарий к ЗК РФ. Боголюбов С. А. Москва, 2002 г.
Контрольные вопросы:
1. Понятие и особенности права собственности на землю.
2. Субъекты и объекты права собственности на землю.
3. Содержание права собственности на землю.
4. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.