XII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
1. Одной из важнейших обязанностей пользователя жилым помещением является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг (ст. 153 ЖК)).
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и ком-мунальные услуги согласно ст. 153 ЖК возникает у:
нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
арендатора жилого помещения государственного ими муни-ципального жилищного фонда с момента заключения соответст-вующего договора аренды;
нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения жилищным кооперативом;
собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.
2. Обязанность нанимателя по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрены ст. 67 ЖК;
ответственность за неисполнение такой обязанности — ст. 83 ЖК (см. также ст. 90 ЖК).
Согласно ст. 110 ЖК члены жилищного и жилищно-строи-тельного кооператива своими средствами участвуют в содержании многоквартирного дома.
Что касается собственника, то согласно ч. 3 ст. 30 ЖК он несет бремя содержания своего жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в доме (квартире). Данное положение основано на ст. 210 ГК.
Следует иметь в виду, что законодатель предусматривает обя-зательное участие в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК) и бывших членов семьи нанимателя по такому договору (ч. 4 ст. 69 ЖК); членов семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 ЖК) и бывших членов его семьи согласно ч. 6 ст. 31 ЖК.
Жилищный кодекс, обозначив обязанность арендатора жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг, не устанав-ливает структуру арендной платы (см. ст. 153 ЖК). Следует иметь в виду, что арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); вопросы арендной платы решаются в соответствии со ст. 614 ГК.
Что касается граждан, которые пользуются на основании до-говора найма жилым помещением, предоставленным им аренда-тором этого жилого помещения , то следует обратиться к ст. 682 ГК, посвященной вопросам платы за жилое помещение, занимае-мое по договору найма.
3. Понятие платы за жилое помещение, структуры этой платы определено ст. 154 ЖК.
Плата за жилье и коммунальные услуги для нанимателя по дого-вору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает: плату за пользование жилым помещение (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для соб-ственника помещения в многоквартирном доме включает:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых помещений несут расходы на их содер-жание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществ-ляющими соответствующие виды деятельности.
Следует отметить, что граждане, признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими гражданами (ст. 49 ЖК) и зани-мающие жилые помещения по договорам социального найма, ос-вобождаются от внесения платы за пользование жилым помещени-ем (платы за наем). Если же граждане перестают быть малоиму-щими, то, напомним, им должна устанавливаться плата за наем.
4. Плата за жилое помещение
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 155 ЖК плата вносится на основании соот-ветствующих платежных документов, представленных в установ-ленный срок.
5. Круг лиц, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, определен ч. 3-10 ст. 155 ЖК.
Наниматели (по договорам жилищного найма) в многоквартир-ном доме, управление которым осуществляется юридическим ли-цом независимо от организационно-правовой формы или индиви-дуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, остав-шаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного или иного кооператива, созданного в соответствии с федеральным законом с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье (далее — иной специализированный кооператив), вносят обяза-тельные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо жилищного или иного специализированного кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создана одна из таких структур, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключен-ными с товариществом (жилищным или иным специализирован-ным кооперативом).
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество либо жилищный или иной специа-лизированный кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой организации.
Собственники помещений в многоквартирном доме, осущест-вляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То же касается собственников помещений в многоквартирном доме.
6. За несвоевременное и (или) не полностью внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусматривается взимание пени (ч. 14 ст. 155 ЖК) .
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавли-вается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями зако-нодательства.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или му-ниципального жилищного фонда определяется исходя из зани-маемой общей площади (в отдельных комнатах общежитий — исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
7. Часть 3 ст. 156 ЖК определяет орган (местного самоуправле-ния, государственной власти), который устанавливает размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за со-держание и ремонт жилого помещения для нанимателей по догово-рам жилищного найма; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений (см. ст. 154).
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, при-знанных беженцами, а также в общежитиях, где в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
8. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путем внесения платы за содер-жание и ремонт жилого помещения.
Решение общего собрания собственников помещений в мно-гоквартирном доме об оплате расходов на его капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате таких расходов распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на эти помещения. При пе-реходе права собственности на помещение в многоквартирном до-ме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соот-ветствующего субъекта Российской Федерации).
9. Часть 4 ст. 154 ЖК содержит закрытый перечень коммуналь-ных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по та-рифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
Изменение формы собственности, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализиро-ванного кооператива не влечет изменения размера платы за ком-мунальные услуги.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего ка-чества и (или) с перерывами, превышающими установленную про-должительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
10. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов ор-ганизаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тари-фам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» . Согласно данному Закону Правительство РФ (в чис-ле прочих полномочий) утверждает:
основы ценообразования и правила регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, та-рифов организаций коммунального комплекса на подключение, надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммуналь-ного комплекса и надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, включая установление предельных индексов и порядок расчета индексов фактического изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тари-фам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;
правила, обязательные для сторон при совершении и исполне-нии ими публичных договоров о подключении к системам ком-мунальной инфраструктуры.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Феде-рации, в частности, определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; уста-навливают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта РФ, с учетом инвестиционных программ организаций ком-мунального комплекса, утвержденных представительными орга-нами местного самоуправления.
Органы местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок в числе прочего устанавливают: надбавки к ценам (тарифам) для потребителей; тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным органом регулирования субъекта Российской Федерации для соответствующего муниципального образования;
тарифы на подключение к системам коммунальной инфра-структуры;
тарифы организаций коммунального комплекса на подключение. 11. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади
жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК), превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле таких расходов в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жи-лого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установ-ленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффици-ентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожи-точному минимуму.
Право на субсидии имеют следующие граждане: пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
члены жилищных кооперативов; собственники жилых помещений.
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей .
Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также если они заключили и (или) выполнили соглашения по ее погашению.
Правила предоставления субсидий на оплату жилого помеще-ния и коммунальных услуг утверждены постановлением Прави-тельства РФ от 14.12.2005 № 761 .